在7月30日召開的中央政治局會議上，高層明確強調(diào)“積極穩(wěn)妥化解地方政府債務(wù)風(fēng)險，嚴(yán)禁新增隱性債務(wù)，有力有序有效推進地方融資平臺出清”。雖然未直接點出“房地產(chǎn)”字樣，但城投公司與土地財政的深度綁定，讓這份表述在房地產(chǎn)市場掀起強烈波瀾。在房地產(chǎn)市場緩慢復(fù)蘇的當(dāng)下，中央對城投融資平臺轉(zhuǎn)型的強硬定調(diào)，標(biāo)志著城投徹底剝離非主業(yè)、退出房地產(chǎn)領(lǐng)域的進程將全面加速，一場深刻重塑市場底層邏輯的風(fēng)暴已然來臨。
風(fēng)險再聚焦
城投為何必須徹底告別房地產(chǎn)？
決策層推動城投加速退出，根本動因在于其涉房業(yè)務(wù)已成為地方債務(wù)化解與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的頑固障礙：
存量債務(wù)積壓下的“燃點效應(yīng)”：地方平臺涉房類債務(wù)規(guī)模依然龐大，部分項目前期舉債巨大但市場回報不足，疊加持續(xù)調(diào)整的房地產(chǎn)行情，此類債務(wù)成為地方隱債中最易引爆的“風(fēng)險點”。
“左手倒右手”加劇區(qū)域債務(wù)困局：城投高價拿地托底市場的行為表面維護了土地出讓金收入，實則增加地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)（如土地整理、前期投入形成的隱性負(fù)債）。當(dāng)土地出讓金大幅下滑，前期投入形成的債務(wù)償還壓力將陡增，形成惡性循環(huán)，加劇區(qū)域財政脆弱性。
市場失靈：“偽供給”的深層次傷害：城投主導(dǎo)的非市場化拿地與開發(fā)（如大量新區(qū)配套住宅），導(dǎo)致部分三、四線城市出現(xiàn)嚴(yán)重供給結(jié)構(gòu)性過剩、項目空置率高企，不僅推高庫存、浪費資源，更扭曲了價格信號，削弱市場自我調(diào)節(jié)能力。
與房地產(chǎn)發(fā)展新模式直接沖突：在“保障房+商品房”雙軌制改革與“好房子”戰(zhàn)略推進背景下，城投平臺低效的涉房項目投入擠占地方對保障性住房建設(shè)、城市更新、運營服務(wù)等領(lǐng)域的資源調(diào)配能力，不利于新模式構(gòu)建。嚴(yán)控風(fēng)險與功能糾偏，已成為政策的第一優(yōu)先級，城投告別房地產(chǎn)是不得不為之。
土地市場
短期“失托”陣痛延續(xù)，深度調(diào)整已至
在本次會議定調(diào)驅(qū)動下，城投進一步淡出拿地環(huán)節(jié)，土地市場承受更深層次結(jié)構(gòu)調(diào)整：
“托底型”出讓銳減，流拍風(fēng)險持續(xù)顯露：奧維云網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2025年1-6月全國重點監(jiān)測三四線城市住宅用地成交面積同比下滑7.6%，而對應(yīng)的全國重點監(jiān)測城市住宅用地成交面積同比增長2.5%，其中非核心區(qū)域流拍/終止出讓現(xiàn)象頻發(fā)。依賴財政的城市（如部分北方、中部三線城市）土地市場幾近凍結(jié)。
價格機制回歸理性，價值洼地消失：市場定價話語權(quán)重回開發(fā)商手中。溢價成交幾乎集中于一線及強二線城市核心地段，郊區(qū)地塊多以底價甚至低于儲備成本成交。以往由城投推高的“價值洼地”泡沫被徹底擠出。
倒逼地方政府出讓規(guī)則重塑：多地政府為提升吸引力，加快推行“小地塊、分批供”、“帶方案出讓”、優(yōu)化付款條件等措施，嘗試緩解房企拿地壓力。部分城市探索工業(yè)、產(chǎn)業(yè)用地配套出讓模式。
財政重塑的必然代價：土地出讓金短期缺口的沖擊倒逼地方政府開源節(jié)流、盤活存量國有資產(chǎn)（如公用事業(yè)資產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)），并積極爭取中央轉(zhuǎn)移支付與特殊再融資債券額度支持，土地財政依賴度高的市縣面臨嚴(yán)峻轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)。
房地產(chǎn)市場
重構(gòu)深化，結(jié)構(gòu)分化加速演進
城投加速退出，對房地產(chǎn)開發(fā)格局和市場運行產(chǎn)生持續(xù)性重塑：
行業(yè)集中度與項目品質(zhì)雙向提升：保利、招商蛇口等資金穩(wěn)健的央企、國企及萬科、龍湖等優(yōu)質(zhì)民企在土地獲取優(yōu)勢強化，市場份額加速提升?！皣Y兜底爛尾”的幻想破滅，倒逼所有市場主體提升項目開發(fā)品質(zhì)、成本管控和營銷能力。
“去庫存”與“新增供應(yīng)”再平衡：城投“被動”持地的入市項目（多集中在中低能級城市非核心區(qū)）在政策支持下加速出清（如轉(zhuǎn)為保障性租賃住房、以價換量），緩解供給結(jié)構(gòu)性過剩。同時，新增供應(yīng)將進一步向高流動性、有人口產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)域集中，市場供需匹配度改善。
開發(fā)邏輯徹底轉(zhuǎn)變：“快周轉(zhuǎn)”向“精運營”過渡：行業(yè)普遍降低對土地增值紅利的依賴，開發(fā)周期被拉長。房企更注重精準(zhǔn)定位客群需求、提升產(chǎn)品力與持有資產(chǎn)運營能力（如商業(yè)、長租公寓），物業(yè)服務(wù)和社區(qū)配套成為核心競爭力。
地方國資新角色：從“開發(fā)商”到“服務(wù)商”：完成轉(zhuǎn)型的地方城投平臺將回歸基建、民生服務(wù)主責(zé)主業(yè)。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，其角色轉(zhuǎn)為提供土地整理、保障房建設(shè)管理、城市更新配套等服務(wù)的城市“運營商”，不再直接下場開發(fā)銷售商品房。
中央政治局會議的定調(diào)，為城投轉(zhuǎn)型劃定了更緊迫的時間表和更剛性的約束。告別“土地財政依賴癥”引發(fā)的短期陣痛雖仍將持續(xù)，一線及強二線城市市場有望在更純粹的市場供需機制和政策優(yōu)化支撐下逐步趨穩(wěn)，而部分缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐的低能級城市則面臨更劇烈的價格重塑和項目出清。房地產(chǎn)市場底層邏輯的重塑已進入深水區(qū)，城投的徹底離場，終將為行業(yè)開辟出一條更可持續(xù)、更健康的發(fā)展路徑。
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